決定回流前必睇！回流加拿大須知

不少長住香港的加拿大居民都只保留身份而不再報稅，但當回流加拿大後，就需要重新恢復稅務居民身份，才可享受醫療等各項福利。

稅務身份（Tax Residency）

長年居住在港的加拿大「非稅務居民」，以往只需就其源自加拿大的收入（如租金、股息）繳稅，且通常無法申請多數稅務抵免［1］。但回流人士在入境加拿大時，需要填寫 BSF186 表格申報回流居住，亦會自動恢復稅務居民身份，必須就全球收入申報所得稅。恢復稅務居民身份後，雖然理論上可重新獲得領取政府福利的資格，但要注意，各項福利如兒童福利金（牛奶金）、低收入補助或 OAS 老年金等，均設有不同的居住年期、入息限制及行政審核(如過往交稅紀錄)條件。福利領取資格並非一入境即自動生效，建議事先了解各項福利的附帶條款，以便更全面規劃回流生活。

稅務居民身份起始日，亦即個人稅務年度的第 1 天，是由首次抵達加拿大並以居民身份居住的日期起計，因此必須要記住抵達的日子以便報稅［2］。一般而言，若你在加拿大以外擁有總成本價值逾 CAD $100,000（即約港幣 $576,000），包括股票、物業等的海外資產，就需要透過海外資產申報表格（T1135），向加拿大稅務局（CRA）如實申報全球收入［3］。

醫療保險（Healthcare Coverage）

對於打算返加長住的港人來說，醫療保障是非常關注的項目。加拿大實行「省級醫療」，沒有一張可全國通用的醫療卡，回流人士必須向所居住的省份重新申請醫療保險［4］。而加拿大各省的公共醫療系統，通常對新回流或新遷入居民設有等待期，期間未必能夠立即獲政府醫保保障，建議應預先安排過渡期保障，例如短期旅遊醫保或私人醫療保險，直至當地醫療卡正式生效。以下為加拿大主要省份對等待期的安排及時長：

• 卑詩省（British Columbia）：申請醫療服務計劃（MSP）後的等待期為約 3 個月［5］。
• 安大略省（Ontario）：不須等待期。只要符合居住資格就即時受醫保保障，例如 1 年內在該省居住滿 153 天，且以其為主要居所，即可在抵達後親身前往 ServiceOntario Centre 辦理，保障可追溯至抵達日當天［6］。
• 亞伯達省（Alberta）：回流加拿大並打算居住 12 個月以上的人士通常符合「抵達當天即生效」的資格，但必須在抵達後 3 個月內提交醫保申請，否則會影響生效日期［7］。
• 魁北克省（Quebec）：申請後的等待期為最多 3 個月，但若遇到涉及懷孕、家庭暴力及特定傳染病的緊急醫療情況，或可獲豁免［8］。

信用記錄 (Credit Score)

若離開加拿大多年，當地的信用記錄可能已經被凍結甚至消失。不但會影響申請信用卡的難度，若初期買車更可能要一次過全額付清（Full Pay），或在租樓時要提供額外按金等，直到你重新建立信用記錄（Credit Score），因此你的回流加拿大準備清單中應包括一筆現金流，應付初期的財務支出。回流後可盡快開設當地銀行戶口，並嘗試申請入門級信用卡等，逐步重建信貸評分，方便日後再作樓按或其他融資安排。

子女回流加拿大升學規劃

教育優勢是不少家庭選擇與子女回流加拿大升學的最大誘因之一。一般而言，若父母有居民身份，並確實在當地居住，子女則可享免費的中小學公立教育，報讀大學時也可享本地生學費優惠，但亦要視乎各省份及校區的仔細規定。但若仍以短期簽證或未真正回流加拿大須知下要求的「實際居住」去嘗試報讀，只能以國際學生身份交較昂貴學費，對家庭財政壓力頗大。因此，計劃為子女回流加拿大升學前，應先核實目標省份對居住及身份的具體要求，避免誤判導致學費預算爆煲。

學制銜接與適應

香港教育制度較著重試卷操練或成績，而加拿大則較強調課堂參與、團隊合作及批判性思考等，並非單純追求分數。對剛回流加拿大升學的學生而言，雖然整體學業壓力相對較低，但對於口語表達、課堂討論及靈活應用知識的能力要求更高。家長或需要重新調整心態及對子女的學業期望。

家長不妨提早與子女溝通，讓他們明白成績不再只係靠默書或考試，更重要係做到啟發性思考。家長亦可考慮在回流前為子女安排英文補習、溝通技巧訓練，甚至短期夏令營等，協助提早適應加拿大學習文化。

選校與住屋

加國的公立學位通常按住址分配，如果想入讀心水學校，就要先在該校網區內置業或租樓，熱門選擇包括約克區、溫哥華區學區房等。建議先選定心儀的定居城市及生活成本預算，再比較不同加拿大學區房的租金回報及升值優勢、學校評價、交通及生活配套等，避免只為名校校網而硬食超高按揭。

回流加拿大退休住哪裡、怎麼安排最舒服？

若你計劃回流加拿大退休，就要注意加拿大退休金計劃（CPP）及老年保障金（OAS）並非單靠持有護照就可領取資格，而是需要居住滿指定年期才可領取。

老年保障金（OAS）：屬於福利性質，需在 18 歲後在加拿大住滿至少 10 年才可領取部分金額，住滿 40 年才可領全額［9］。

加拿大退休金（CPP）：屬於供款性質，視乎以往在加拿大工作時的供款金額及年期而定，供得愈多、年期愈長，退休後領取金額就愈高［10］。

回流加拿大退休的初期仍需要一定資金支持生活開支，有不少人會選擇將原有的 House（大屋）換成較易打理的 Condo 或 Townhouse。退休人士也可以考慮將自住單位中多出的房間，或購入多一套房作短期出租，為自己提供額外收入。透過物業收租提供穩定的被動收入，有助幫補生活，不需要擔心退休後只有支出無收入。

回流住邊區好？熱門城市大比拼

選擇落腳城市不但是挑選住址，更是往後的生活節奏與方向，而溫哥華與多倫多兩大城市往往成為回流加拿大的港人的熱門選擇。兩地各有特色，溫哥華較適合資金充裕、想享受生活的退休人士；而多倫多則較多工作機會，適合有就業需要的家長或子女。以下一表比較兩者優缺點：

回流加拿大前準備清單

回流加拿大前有不少準備工夫，以下 Checklist 可以幫你快速檢查是否已做齊 3 大類準備工作：

證件及文件類

• 檢查加拿大護照或永久居民卡是否仍有效，若過期亦不代表喪失永久居民身份，但返加時須申請永久居民旅行證件（PRTD）。
• 如有需要，可向香港警務處申請「無犯罪紀錄證明書」（CNCC，又稱「良民證」）。
• 向香港運輸署申請「駕駛執照細節證明書」，有助在亞伯達省等指定省份豁免部分考試直接換領當地駕照 。
• 為子女準備過往數年的英文版成績表及疫苗接種記錄（建議連同醫生簽章）。

財務及稅務類

• 通知有立戶的香港銀行更改通訊地址或處理賬戶。
• 如符合「永久離港」條件，可申請一次過提取 MPF 權益。
• 向稅務局申請「稅務居民身份證明書」，以便日後申報加拿大稅務居民身份 。

搬運及物流類

• 提早 3 個月向搬運公司索取海運報價。海運需時約 1 至 2 個月，建議預留充足時間。
• 根據加拿大邊境服務局（CBSA） 規定，離境超過 12 個月的回流人士，可免關稅及免稅進口自用物品，但須填寫「後送物品清單」（Goods to Follow List）作申報［11］。

Canada Estates 助你規劃回流加拿大置業 

閱讀過以上的回流加拿大須知後，下一步就要著手處理稅務、教育及住屋等多個部分。不論是打算回流加拿大升學或退休的家庭，不論是想找適合退休的 Condo，還是為子女找學區房，最重要是要有熟悉當地市場的人幫忙。除了參考以上的回流加拿大準備清單外，若在回流規劃或住屋上有任何問題，歡迎隨時聯絡 Canada Estates 的專業團隊。我們為回流加拿大人士提供度身訂造的回流規劃或房地產服務，讓你在回流加拿大及其後在加拿大置業之路上更順暢安心。

參考資料：

1. Government of Canada – Non-residents of Canada
2. Government of Canada – Income Tax Folio S5-F1-C1, Determining an Individual’s Residence Status
3. Government of Canada – Questions and answers about Form T1135
4. Government of Canada – About Health Insurance Cards
5. Government of British Columbia – Apply for MSP
6. Government of Ontario – Apply for OHIP and get a health card
7. Government of Alberta – Apply for health care coverage if you move to Alberta
8. Government of Quebec – Know the eligibility conditions for health insurance
9. Government of Canada – Old Age Security – Do you qualify
10. Government of Canada – CPP retirement pension – How much you could receive
11. Government of Canada – Moving or Returning to Canada

為什麼建議回流第一年先租屋？

不論在生活或資產配置上，先在加拿大租屋都有以下的好處：

1. 回流適應期的重要性

回流不但是搬屋，更是生活節奏的重整。從節奏極快的香港回到加拿大，需要時間心理調適。先在加拿大租屋能避免在未完全適應前，就因急於置業而做出錯誤的財務決定，甚至鎖定了一筆長期難以調動的資金。

2. 社區環境早已今非昔比

您印象中的社區，可能和現況大相徑庭。許多以往的寧靜社區，都因基建發展（如多倫多的輕鐵工程或大溫地區的 SkyTrain 擴建項目）而變得繁忙。透過在加拿大租屋，您可以親身觀察社區目前的治安、鄰里質素及族群分佈，確保未來置業時選中真正心儀的地點。

3.「試住」方便找到最合適的落腳點

每個家庭的需求各異。透過一段時間的「試住」（部分業主亦可提供短租選項），您可以實測上班時間、超市採買便利性以及校網的實際口碑。這種實地體驗比單看網上的數據排名更為準確，能有效降低日後買樓「揀錯區」的風險。

4. 保留財務與生活彈性

首年租屋可讓您保留資金流動性，無需立即鎖定大量首期，有利於應付回流初期的各項雜費開支。這段時間您可以觀察加國樓市走勢，同時累積當地的信用評分（Credit Score）。在加拿大，良好的信用紀錄對於未來申請更優惠利率的按揭貸款非常有幫助，長遠能節省大筆利息開支。

身在香港，如何開始準備在加拿大租屋？

雖然人未抵達，但加拿大租屋攻略的第一步，應由香港開始：

處理信用紀錄與收入願景的斷層

加拿大業主極看重信用評分。回流港人因離加多年，信用紀錄可能會出現空白。建議預備香港的入息證明、資產證明或加國公司的聘書（Job Offer），證明自己具備在加拿大租屋的能力。

在香港遙距起步

您可以透過專業地產經紀進行遙距睇樓，透過視像通話為您展示單位細節，避免單憑照片而產生落差。

增加業主信心的文件清單

準備好詳細的入息證明、銀行存款證明（Proof of Funds）及前業主或僱主的推薦信。若單位競爭激烈，主動提出預繳數個月租金亦是常見的取勝方法。

避開常見的「回流租屋陷阱」

避免租用過低於市價的租盤，以及要求在未簽約前先匯款到個人戶口的個案，這些往往是針對回流人士的騙案。

加拿大租屋攻略：選區與搵樓貼士

在加拿大租屋時，除了看裝修，更應關注實際居住細節：

選擇交通樞紐及配套成熟區

優先選擇交通樞紐及配套成熟的地區。例如多倫多的 North York 或 York Region 的 Markham，以及大溫地區的 Richmond 或 Burnaby，這些區域生活機能完善，不但華人超市林立，且交通網絡發達，對於剛回流、仍未購置車輛的家庭尤其友善。

善用可靠平台

雖然社交媒體平台資訊多，但真偽難辨。在加拿大租屋前，建議參考 MLS 系統或房地產委員會（如 TRREB）的官方資訊，確保盤源真實，保障租客權益。

睇樓時小心留意屋況

觀察牆角與窗邊是否有霉菌，通常預示著隔熱或通風系統失靈。其次，檢查地庫是否有積水異味，一旦牆基滲水，因為融雪季節極易發生水浸。此外，必須實測暖氣與水壓是否穩定，確保冬日供暖充足。

尋找專業驗樓師協助

在租用獨立屋或排屋時，建議聘請專業人士進行檢查，能確保房屋結構（如排水系統、屋頂）無破損，避免入伙後才發現維修問題，保障居住安全。

加拿大租屋注意事項

掌握以下幾個加拿大租屋注意細節，能讓您避開不少麻煩：

• 查清單位背景，避開「事故屋」：透過專業經紀查詢物業歷史。若單位曾發生嚴重事故，可能會影響生活品質甚至健康。
• 了解當地法規：每個省份的租務條例都不同，建議了解當地關於按金限制、租金增幅上限及寵物條款的權利，避免誤墮法網。
• 嚴防假業主與租務詐騙：簽約前務必核對產權，確保簽約人確實是屋主本人或具授權的代理人。
• 房屋結構比裝修更重要：很多單位為了出租會進行簡單翻新，裝修雖然亮麗，但管線可能已經老舊。因此，在考慮加拿大租屋時，租客不能只看照片，必須深入了解物業的維護紀錄。

Canada Estates 加拿大一站式租屋支援

回流加拿大不用一步到位，不妨由租屋開始，讓自己有足夠時間適應新節奏。希望以上的加拿大租屋攻略及注意要點，能助您在加國穩妥開展新生活。

想搵到安心又合適的單位？Canada Estates 致力為香港家庭提供加拿大租屋支援，我們在港加兩地均設有專業團隊，讓您在香港啟程前，就能預先完成租約簽署及所有相關行政手續，實現由香港開始的無縫對接。我們的團隊會根據您的預算及需求，精準篩選出最合適的盤源，省卻您搜尋的時間。為了確保您住得安心，我們亦會代辦深層的背景查詢，包括業主身份核實及單位歷史查詢，從源頭排除潛在風險。此外，我們更會代辦嚴謹的文件核查，確保租約完全符合當地最新法規，並協助處理水電煤開戶等繁瑣雜務。歡迎聯絡 Canada Estates 專業團隊，讓我們的專業團隊為您全程把關，穩妥展開回流新生活。

為什麼選擇加拿大買 Condo？ 加拿大 Condo 投資 3 大好處

想在加拿大買 Condo？以下我們將拆解 3 個投資加拿大 Condo 的核心好處，助您鎖定升值潛力：

1. 入場門檻較低 易於上車起步

與獨立屋 (Single Detached House) 或排屋 (Townhouse) 相比，加拿大買 Condo 的總價通常較低，資金壓力較小。根據多倫多地區房地產委員會（TRREB）2025 年 11 月市場報告數據，大多倫多地區 Condo 單位平均售價約 66.3 萬加元，遠低於 Freehold Townhouse 的 91.3 萬加元、Semi-detached 的 99.7 萬加元 及 Detached 的 134.6 萬加元 [1]，反映 Condo 入場總價通常較其他類型住宅低。

溫哥華同樣呈現類似格局，2025 年 11 月 Condo 公寓基準價約 71.4 萬加元，Townhouse 106.6 萬加元，Detached 則高達 190.1  萬加元，Condo 入場門檻明顯較低，適合首次置業者起步 [2]。

因此，投資加拿大 Condo 所需資金亦相對較小，令首次置業及海外投資者更易踏入市場。對於希望先「試水溫」，再逐步擴展物業組合的投資者，加拿大 Condo 是一個相對靈活的選擇，既可控制風險，又可鎖定核心地段的升值潛力。​

2. 核心地段＋交通便利 租客來源廣

大部分受歡迎的加拿大 Condo 投資項目，都集中在交通樞紐及生活配套完善的核心地段，例如大溫區的Oakridge、Broadway Corridor、溫西 (Vancouver West)、素里 (Surrey)、本貴林 (Burquitlam)，以及大學沿線地區如 UBC 及SFU 等。這些地點普遍擁有四通八達的交通網絡、優良的校網及應有盡有的生活配套設施，出入極為方便，因此能吸引年輕專業人士、留學生及小家庭入駐，維持穩定高企的出租率。

多倫多 Bay Street Corridor 則鄰近大學、地鐵、金融區及醫院，這些位置對年輕專業人士、留學生及小家庭特別有吸引力，租客來源廣泛，因此出租市場相對穩定。對業主而言，他們不再需要過分依賴單一租客群，就能維持合理的出租率及現金流，成為​投資加拿大 Condo 好處之一。

3. 物業管理完善 減少業主日常操心

與 Detached House 相比，加拿大 Condo 一般會由物業管理公司負責大廈維修、公共設施保養及日常運作，投資者無須親身處理公用地方維修或保險安排，大大節省時間與心力，即使身處香港，亦可透過管理團隊妥善保養物業，既能保障資產價值，亦有助維持良好租客關係，從而確保穩健的長線投資回報。加上大部分新起的 Condo 設有保安系統及禮賓服務（Concierge），為住戶提供更安全、便利的居住環境，更能吸引對生活質素有要求的優質租客，從而提升物業在租務市場的競爭力。

加拿大 Condo 投資途徑及好處

加拿大買 Condo 的投資策略大致可分為兩種：一是以預售樓花為主，透過合約轉讓或入伙前後轉售賺取價差；二是購入現樓後長期收租持有，享受現金流及資本增值。以下比較這兩種加拿大 Condo 投資策略的好處：

樓花轉讓：鎖定潛在升值空間

投資者可於項目早期以較低價格簽約，待樓花期數年內，隨着市場升值及項目風險逐步消除，再考慮進行合約轉讓或入伙前後轉售。這種做法的核心，是利用時間差與市場預期，鎖定加拿大 Condo 的潛在投資回報。​

樓花策略適合願意承擔市況波動、但不希望一開始就鎖定太大量現金的投資者。由於在建築期內，投資者按進度分期支付首期，而非一次性付清，資金壓力相對分散，有利靈活調配資金。若市況理想，樓花轉讓可成為頗具吸引力的一種短至中短線投資工具。​

收租持有：地段及配套優勢支撐租務

另一個加拿大 Condo 投資方案，則是購入現樓或樓花入伙後長期持有，以收取租金為主，並兼顧長線升值。由於 Condo 多位於市區核心或交通樞紐附近，普遍可維持較高的出租率及較佳的租金水平。​

長線收租策略適合重視資產穩健增值的投資者。隨著租金逐步隨通脹及市場調整而上升，帶來的投資回報不僅來自樓價升幅，還有多年持有期間持續累積的被動租金收入。​

兩大加拿大 Condo 投資方式的回報比較

以下概括兩種常見的加拿大 Condo 投資策略，包括回報來源、投資時間與獨特優勢，助您按風險承受能力及目標回報，選擇合適的投資方案：

Canada Estates 加拿大置業：助您鎖定加拿大 Condo 投資策略

如您正考慮在加拿大買 Condo，或想進一步了解不同城市的樓花轉讓機會與收租市場表現，歡迎聯絡 Canada Estates 的專業團隊，了解如何善用加拿大 Condo 投資好處提升潛在回報。

參考資料：

1. TRREB – Market Watch November 2025  
2. WOWA.ca – Vancouver Housing Market Dec 2025 Update

延伸閱讀：加拿大買樓須知！永久居民買樓首期價錢、程序及費用一文看

加拿大學區房優勢概述：為何需求如此穩定？

加拿大學區房最大的優勢，是鄰近優質學區。附近的校網匯聚眾多知名學府，如溫哥華 Marpole 及 Cambie 地區的公立學校、多倫多的York Region (約克區) 的 Bayview 及 Unionville 校網，都持續吸引重視教育的家庭租住。這類家長租客的租用週期通常會與子女的學業階段掛鉤，因此租期相對較長。

一旦子女習慣校網環境，家長租客會傾向長期續租，往往一租便是三至五年或以上，租期穩定度較一般年輕專業人士或短期學生租客為高。這樣不但能為業主帶來穩定的租金收入，亦大大減低了物業的空置風險，同時減少了業主因頻繁換租而產生的重新裝修、中介費用等額外開支。

加拿大學區房升值潛力

加拿大學區房的長線升值潛力，亦是投資者考慮的另一重要因素：

1. 擁有「抗跌」特性

從長線看，人口持續流入多倫多、溫哥華等主要城市，帶動整體住屋需求不斷增加，尤其是家庭向的優質社區。然而，新學校興建、校網擴充或教育設施改善往往需時數年甚至更長，受制於土地規劃、財政預算及環保審批等多重因素，優質校網周邊的住屋供通常應難以在短期大幅增加。在需求穩定而供應相對受限的情況下，加拿大學區房升值潛力自然較高。即使整體樓市出現周期性調整，核心學區物業的跌幅往往較溫和，展現一定保值力。

例如，多倫多頂級校網房屋售價，可較非校網單位高出 50% 以上。這些地區展現穩定需求及價格走勢，反映其抗跌特性。即使在整體樓市調整期，校網社區因家庭需求穩定，平均年回報率維持在 5 – 8%，遠高於一般區域的波動表現 [1]。這種「抗跌」特性，源於家長對子女教育的優先考慮。即使市場氣氛轉差，許多家庭仍會堅持鎖定理想校網，避免因搬遷影響子女學習進度。相比之下，非學區單位更容易受經濟波動或利率上升影響，出現較大議價空間及成交延遲。對投資者而言，這意味著加拿大學區房在持有期內，能夠有效對沖樓市下行風險，同時在復蘇階段捕捉率先反彈的機會。

2. 校網＋生活配套的複合升值潛力

加拿大的優質學區往往具備完善生活配套，如社區中心、公園、圖書館及商場等，形成適合家庭長期居住的成熟社區。這些設施不但滿足日常需求，更營造出安全、便利的家庭環境。隨着地方政府持續完善學區的交通及公共設施，這些區域的居住環境及生活質素有望持續提升，為加拿大學區房帶來更大的升值潛力。

結果，學區不單止是「上學方便」，更成為交通、休閒及購物皆宜的綜合熱點。當校網品牌效應與社區配套互相加乘，學區房便能更容易在轉售市場的眾多放盤中突圍而出。因此在轉售加拿大學區房時，或能吸引更廣泛買家群。即使樓市整體放緩，學區單位仍能憑藉雙重賣點維持穩定的價格。

加拿大學區房租金回報

家長租客為確保子女成功就讀名校，普遍願意支付更高的租金，甚至接受略高於市均的水平。因此，加拿大知名校網旁的學區房租金回報，往往高於同區非學區或較遠離學校的單位。

此外，由於子女升學階段較長，從小學至中學可能涵蓋六至十載，所以家長租客傾向簽訂較長租約或多次續租，減少搬遷對子女學習及社交圈的干擾。這種穩定的租期，不但降低業主在旺季外尋租客的壓力，更能避免因頻繁換客而產生的清潔、維修及中介費用。對業主而言，這代表現金流更可預測、空置期較短，回報相對平穩。即使個別年份整體租金增長放緩，學區房依然可憑穩定的入住率，維持具競爭力的租金回報。

加拿大學區房邊區升幅最好？

若要討論加拿大學區房邊區升幅最好，主要焦點會集中在溫哥華和多倫多兩大都會區。這兩地不但擁有全國頂尖校網，更因人口流入、基建升級及華人社區成熟，造就多個兼具租金穩定與資本增值的邊緣學區熱點。

1. 溫哥華

溫哥華西區（Vancouver Westside）因優質公立名校及私校集中，加上鄰近 UBC 及天車網絡，持續吸引鎖定子女教育資源的家庭，同時吸納大量 UBC 學生及年輕專業人士租客，形成雙重需求結構。這種穩定的租住市場不但推升出租率，亦帶動價格韌性及長期升值潛力，為加拿大學區房奠定堅實基礎。

當中如 Cambie 一帶，近年受惠於天車沿線發展、持續的社區重建規劃及零售配套升級成為了加拿大學區房的重點區域。單戶住宅平均售價約 338 萬加元，每呎 1,098 加元，高於西區 202 萬加元，每呎約 950 加元的平均水平，升幅達 10 – 20%，具投資增值空間 [2]。這些發展使該區在交通便利性、生活品質及物業新舊程度上都極具競爭力，成為不少華人家庭鎖定的優質目標物業。

此外，上述地區更鄰近著名的英屬哥倫比亞大學（UBC），除了有追求優質校網的家庭租客外，亦吸引不少 UBC 學生租住。這種雙重客源結構，進一步推升了租用需求及租金水平，為業主帶來極具競爭力的租金回報。

2. 多倫多

至於多倫多一帶，尤其在教育資源豐富及交通便利的地區，更成為不少家長與投資者競相爭奪的焦點。約克區內的 Markham、市中心 Downtown 及 North York 一向是熱門學區代表，其中 Markham 的 Bayview 和 Unionville 校網更是長期供不應求。這些地區擁有省內頂尖公立及私立名校，學生成績表現出色，吸引希望子女接受優質教育的家庭搬入。

此外，完善的交通網絡亦進一步提升區域吸引力。Markham 的 Bayview 及 Unionville 一帶鄰近主要高速公路，並設有 GO Train 鐵路，方便居民往返多倫多市中心及其他主要商業區，有效縮短交通時間。而且區內生活配套齊全，商場、餐飲、社區設施一應俱全，生活便利度極高。根據 TRREB 2025 年 Q1 社區報告，Markham 獨立屋平均售價達 144 – 196 萬加元，年升幅維持 5 – 8%，遠高於 GTA 整體市場 -5.8% 的調整幅度，突顯其抗跌及增長潛力 [3][4]。這些優勢令當地樓價及租金穩步上揚，因此無論自住或投資，皆極具潛力。

加拿大置業 開啟您的加拿大學區房置業旅程

由於加拿大學區房具備穩固的升值基礎，而優質租客亦會帶來租金回報優勢，令加拿大學區房成為當地房產市場中極具吸引力的投資類別。如想更深入了解加拿大學區房邊區升幅最好，或更多有關資訊，歡迎聯絡 Canada Estates 的專業團隊，為展開加拿大學區房置業旅程。

參考資料：

1. Elevate Realty – Do School Rankings Drive Real Estate Value in Toronto?
2. WOWA.ca – Vancouver Housing Market Update Dec 2025
3. TRREB – YORK Markham Q1 2025 Community Report
4. TRREB – Market Watch Historic Dashboard

加拿大 Townhouse 好處：投資與自住的雙重優勢

在加拿大樓市中，Townhouse 介乎於住宅單位與獨立屋之間，這種物業類型結合了兩者的優點。了解加拿大 Townhouse 好處，是作出明智投資決策的第一步。

入場門檻較獨立屋低 性價比高

根據市場數據，溫哥華獨立屋基準價格約 $190 萬加幣，而溫哥華排屋基準價格約 $110 萬加幣[1]。相比之下，Townhouse 的入場門檻相對親民，但實用面積（約 1,200 至 1,800 平方英尺）卻遠大於同價位的住宅單位 。對於資金有限但又想擁有更大生活空間的投資者來說，這是加拿大 Townhouse 的其中一個好處，讓買家能以較低的成本，享受接近獨立屋的居住體驗。

兼具升值潛力與管理便利

Townhouse 的另一大優勢在於其升值潛力 。由於加拿大主要城市的可供建屋土地短缺， Townhouse 作為低密度住宅類別，其資產增值能力往往優於住宅單位。此外，Townhouse 有管理公司負責清理垃圾、剷雪及園藝等繁瑣工作，住戶只需要自行清理住宅範圍內的積雪。至於外牆及屋頂維修工作則視乎 Townhouse 類型，只有 Freehold Townhouse 業主才需要自己負責這些工作，其他類別都會由管理公司負責。這亦是對於不熟悉房屋保養的香港移民來說，是非常吸引的加拿大 Townhouse 好處 。

實用加拿大Townhouse 賺錢方法：創造被動收入與資產增值

買樓除了自住，如何讓物業為你賺取被動收入？以下是三種主流且合規的加拿大 Townhouse 賺錢方法：

出租

最直接的賺錢方法是將物業出租。Townhouse 通常擁有多個房間及層數，部分設計甚至於地下設有連浴室的獨立套房。在符合法例及大廈公契（Bylaws）的前提下，業主可考慮將整層或獨立房間分租，以獲取穩定的租金收入來抵銷供樓開支 。

經營 Airbnb 短期出租

在旅遊旺季或盛事舉辦期間，短期出租的回報率往往高於長租，例如 2024 年 Taylor Swift 加拿大巡迴演唱會，不僅令溫哥華酒店房價上漲約 10 倍，而且也刺激Airbnb和VRBO的民宿價格，一晚費用更超過CAD 10,000）。若您的物業位於旅遊區，經營民宿 是一個潛在的加拿大 Townhouse 賺錢方法 。不過，必須注意加拿大各省市對短租有嚴格監管，例如溫哥華規定短租必須是業主的「主要居所」（Principal Residence），且必須申請牌照[2]。投資者須仔細研究當地法規以免誤墮法網。

樓價升值

資產增值是投資房地產的核心。加拿大移民人口持續增長，加上本地居民對房屋需求殷切，Townhouse 由於供應量較住宅單位少，在樓市上行週期中，往往能展現出優異的升值能力 。透過長期持有與穩健規劃累積財富，也是很有效的賺錢方法，讓加拿大 Townhouse 成為您的財富增值工具。

進行加拿大 Townhouse 投資的注意事項及限制

雖然前景吸引，但在進行加拿大 Townhouse 投資前，必須認清當中的潛在限制，以確保投資回報符合預期 。

Freehold 與 Strata Townhouse 的業權分別

大部分 Townhouse 屬於共管業權（Strata Title），意味著業主擁有內部空間，但外牆、屋頂及公共區域歸法團所有。亦有少數 Townhouse 屬於 Freehold（永久業權），單位可改動空間較大、限制相對較少但業主需自行承擔所有維修責任 。弄清業權屬性是評估投資回報的關鍵。

法團附例 (Strata Bylaws) 對出租的限制

這是投資者最常忽略的一點。每個 Townhouse 屋苑都有自己的法團附例，部分屋苑可能對出租比例設有上限，甚至完全禁止短期出租（如 Airbnb）。在簽署買賣合約前，務必委託律師或地產經紀詳細審閱相關文件，以免購入物業後才發現無法出租。

管理費及維修費用

投資回報率會受每月支出的管理費影響。雖然 Townhouse 管理費通常低於住宅單位，但仍是一筆固定開支。此外，若屋苑需要進行大型維修（如更換屋頂），業主可能需要支付額外的特別維修費，這亦是會影響投資回報率的因素。

加拿大 Townhouse 投資好處：進可攻、退可守

總括而言，Townhouse 結合了獨立屋的空間感與住宅單位的價格優勢。只要充分了解加拿大 Townhouse 好處，並透過合規途徑如長租或資產增值等加拿大Townhouse 賺錢方法，它絕對是您投資組合中穩健的一環 。然而，成功的加拿大 Townhouse 投資取決於對法規、業權及稅務的深入了解。

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常見問題

參考資料：

1. Greater Vancouver Realtors – Monthly MLS® Housing Market Report
2. City of Vancouver – Short-term rental business licence
3. BC Government – Strata Property Act

延伸閱讀：加拿大買樓須知！永久居民買樓首期價錢、程序及費用一文看

加拿大買樓須知一：資格、限制與差異

在加拿大買樓，首要須知是釐清買家身份及相關限制。自2023年1月1日起，加拿大聯邦政府實施「海外買家禁令」，禁止非加拿大人直接或間接購買住宅物業。此禁令原定兩年，但現已宣布延長至2027年1月1日。[1]

外國人、非居民及居民的分別

在「海外買家禁令」仍然實施的情況下，身份釐定是能否買樓的關鍵因素：

1.居民 (Residents)：泛指加拿大公民 (Canadian Citizens) 及加拿大永久居民 (Permanent Residents, PR)。這些身份不受「海外買家禁令」限制，可自由購買住宅物業。

2.非居民 (Non-Residents)：擁有加拿大護照，但長年居住國外，一年中在加拿大停留不超過183天，並已切斷加拿大的主要居住聯繫（例如配偶與家眷並不在加拿大生活，且在當地沒有保留自住居所等），都被視為非居民。

3.外國人：泛指所有非持加拿大護照人士，包括遊客、大部分國際學生及部分臨時工人。在現行禁令下，這類人士除非符合豁免條件，否則暫時不能購買住宅物業。[1]

加拿大買樓須知二：加拿大永久居民買樓首期成數及貸款條件

釐清身份後，下一步就是計算預算。認識首期要求及按揭門檻，是規劃財務的關鍵。

加拿大永久居民買樓首期成數

• 樓價 $50萬或以下：最低首期為 5%。[2]
• 樓價 $50萬至 $99.9萬：首 $50萬的 5%（即 $25,000），剩餘部分支付 10%。[2]
  • 例子： 買 $80萬樓，首期 = (50萬 x 5%) + (30萬 x 10%) = $55,000。
• 樓價 $100萬或以上：最低首期固定為 20%。[2]

若居民的首期低於 20%，必須強制購買「按揭違約保險」（Mortgage Default Insurance，如 CMHC）。 [2]以上是適用於加拿大居民的按揭成數，而非居民的最大按揭金額是 65%，所以最低首期為 35%。

銀行按揭批核條件

加拿大銀行在批核按揭時，主要考慮以下因素：

1.壓力測試：必須通過。申請人須證明有能力在「合約利率加 2%」或「5.25%」（以較高者為準）的利率下仍可負擔供款。[2]

2.收入證明：穩定的工作收入（T4、受僱信）及過去兩年的報稅紀錄（Notice of Assessment）。

3.信用紀錄：在加拿大的信用評分是關鍵，一般需680 分以上。

4.債務比例 (GDS/TDS)：房屋支出及總債務佔比收入不能過高。

利率方面，主要分為固定利率（Fixed Rate）和浮動利率（Variable Rate），年期通常為 1 至 5 年。不同銀行對於按揭批核條件有不同的考慮因素，詳情可以聯絡加拿大置業 Canada Estates了解更多。

另外，加拿大在 2026年1月1日開始會對投資物業按揭實施新規則，因為不能重複計算租金收入的關係，按揭條件難度將會增加。不過新例主要對房地產投資者有較大影響，對於首次或單個物業買家的影響不大。詳情可以聯絡加拿大置業 Canada Estates了解更多。

加拿大買樓價錢概覽

加拿大買樓價錢是準買家最關心的核心問題。不同省份、城市甚至社區（Neighbourhood）之間的樓價差異極大。加拿大買樓價錢因城市和物業類型而異。根據加拿大房地產協會（CREA）綜合數據，主要城市的樓價中位數（Benchmark Price）遠高於全國平均。[3]

熱門城市樓價中位數

在加拿大熱門的置業地區，如溫哥華及多倫多的平均樓價比起全國平均樓價高逾60%：

• 全國平均樓價: 約 $68萬加元 [3]
• 大溫哥華地區 (GVA): 約 $114萬加元 [3]
• 大多倫多地區 (GTA): 約 $96萬加元 [3]

物業類型與價格差異

1.獨立屋 (Detached)：價格最高，擁有完整業權 (Freehold)，私隱度高。在溫哥華和多倫多，市區獨立屋大多都須要 $150萬加元以上。

2.排屋 (Townhouse)：價格中等，適合多人家庭居住。連棟房屋可能涉及業權 (Freehold) 或共管 (Strata) 形式。

3.住宅大廈 (Condominium / Condo)：入場門檻最低，是新移民或投資者的熱門選擇。但須每月繳付管理費。

加拿大買樓程序簡介

加拿大買樓程序涉及嚴謹的法律框架，每一步均有清晰規範。這不僅是一項重大的財務決策，更是牽涉多方專業人士、環環相扣的法律流程。

買家必須清楚了解從最初的財務準備、睇樓、出價到最終成交的完整步驟。在這個過程中，地產代理、按揭專家、律師（或公證人）及驗樓師各自扮演著不可或缺的角色。清晰掌握加拿大買樓程序的每個關鍵步驟，是確保交易順利、避免風險的重要動作。

揀樓盤到簽約的流程概覽

1.尋找樓盤 (House Hunting)：透過地產代理篩選合適物業。

2.發出買賣協議 (Make an Offer)：經由代理草擬「買賣協議」(Agreement of Purchase and Sale)。

3.買賣協議條件 (Conditions)：買賣協議中通常包括「驗樓」、「貸款獲批」及審閱大廈文件等條件，在簽定買賣協議時，務必檢查清楚。

4.移除條件 (Subjects Removal)：在指定限期前（通常 5-10 個工作日）完成所有條件，稱為「Firmed Deal」。

5.律師收樓 (Closing)：律師負責審核業權、處理款項，並在收樓日（Closing Day）完成註冊。

聘請地產代理與律師的重要性

• 地產代理：買家代理代表買方利益，負責提供專業意見、尋找樓盤及進行買樓價錢談判。在加拿大，買家代理的佣金通常由賣家支付。
• 律師：在加拿大買樓必須聘請律師（或公證人）。他們負責處理所有法律文件、業權調查及確保交易合法完成。

加拿大買樓費用一覽

除了首期，準備充足的成交雜費非常重要，建議預留樓價的 5% – 7%。

土地轉讓稅 (Land Transfer Tax, LTT)

此為省級稅項（部分城市如多倫多會額外徵收市級 LTT）。稅率按樓價遞增，有關詳細稅階，讀者可參考下表︰[4][5] 

安大略省及卑詩省的土地轉讓稅詳細稅率：

另外，若是在多倫多市買樓，當地市政府還要額外收取市級土地轉讓稅 (MLTT)：[6]

普遍自住或投資買家，大多會選擇2,000,000 加幣以下的物業，所以我們一般會建議買家預留樓價的2% 作為土地轉讓稅的預算。而首次置業的居民若符合有關條件，可獲部分豁免，想了解豁免條件，可以聯絡加拿大置業 Canada Estates了解更多。

新樓或樓花的銷售稅 (GST/HST)

如購買新樓或樓花，除了土地轉讓稅外，加拿大買樓費用還包括銷售稅。

安大略省：大多數發展商的樓價已包含13%HST (5% 聯邦政府銷售稅 + 8% 安省銷售稅)，通常無須額外繳付，若符合特定條件，100萬以下物業現時不須要付5% 聯邦政府銷售稅。
卑詩省：須支付5% GST，若符合特定條件，100萬以下物業現時不須要付 GST。

律師費、驗樓費等雜費

律師費約 $1,500 至 $3,000 加元不等，包括律師服務費及業權調查、註冊等雜費；驗樓費則不是必須，但建議進行以保障自己的權益，一般費用為$400 至 $900 加元，視乎物業大小和類型。

恆常樓宇支出

無論是收樓自住還是放租，業主須每半年繳付物業稅(Property Tax)，亦即是差餉。物業稅每年都會調整，稅率大約是樓價的0.7%。此外，業主每月還須付供樓費用(如適用)，管理費及樓宇保險費這些常見的恆常樓宇支出。

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常見問題

參考資料：

1. Government of Canada – Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act
2. Government of Canada – How much you need for a down payment
3. CREA – National Price Map
4. Government of Ontario – Calculation Land Transfer Tax
5. Government of British Columbia – Property Transfer Tax
6. City of Toronto – Municipal Land Transfer Tax & Municipal Non-Resident Speculation Tax Rates & Fees

7.Government of Canada – GST relief for first-time home buyers on new homes valued up to $1.5 million

8. Government of British Columbia – Newly built home exemption