加拿大回流稅務諮詢

溫哥華物業稅務

一、 收樓時稅項

假設四年前客人購買了一層樓花，今天要準備收樓。收樓時，客人要準備額外的資金支付稅項：

1.銷售稅 (GST)：需繳付 5% 的銷售稅（Goods and Services Tax, GST），但100萬以下物業現時不需要付 GST。

2.土地轉讓稅 (Property Transfer Tax, PTT)：稅率約為樓價的 2% 左右（實際稅率按累進制計算）。

二、 收樓後自住稅項

1.物業稅 (Property Tax)：大概是樓價的 0.59% 至 0.71%，視乎物業類型而定。

三、 出售物業稅項

1.資本增值稅 (Capital Gain Tax)：

• • 本地居民 (Local Resident)：若出售物業是自住主要居所 (Principal Residence)，出售時如有增值，增值部分無需繳付資本增值稅 。
  • 非居民 (Non-Resident)：若非居民打算將物業用來投資的話，如有增值，仍需繳付 25% 資本增值稅。假設客人賺取賣樓所獲毛利 (Gross Profit) 為$130,000 ，當中 $30,000 為賣樓必要費用 (Necessary Expenses) ，例如律師費、會計師費、地產顧問佣金等。賣樓所獲毛利扣減賣樓必要費用後為$100,000 。首 50% 的 $50,000 不用交稅，餘下的 50%（即$50,000) 需繳付 25% 資本增值稅 ，即大概 $12,500。

以下算式解釋上述例子︰

四、 非居民出租收入稅項

若非居民將物業用作出租：

1.預扣稅 (Withholding Tax)：租務管理公司會為客人預先扣起租金總收入的 25% 作為預扣稅，並代交給加拿大稅務局 (CRA）。

2.報稅與退稅：每一年租務公司亦有責任為客人填寫 NR4 表格申報。當完成表格申報給稅局後，真正的應繳稅項，大概是租金的 5%。

3.退回多繳稅款：客人通常在先繳付預扣稅後，於每年三月左右收回多繳的稅款 (Tax Refund)。

多倫多物業稅務

一、 收樓時稅項

多倫多的收樓程序比溫哥華複雜。假設客戶購買的樓花預計今年收樓：

• 銷售稅 (HST)：大多數發展商的樓價已包含銷售稅（HST），通常無需額外繳付。
• 交接費用 (Closing Cost)：客戶需準備一筆費用，合計約為樓價的 5% 至 7% 不等，主要包括：
  • 街道建設費： 約 $15,000 至 $20,000 不等
  • 省級土地轉讓稅 (PLTT)：約樓價的 1%
  • 市級土地轉讓稅 (MLTT)：約樓價的 1%
  • 律師費

二、 收樓後自住稅項

• 物業稅 (Property Tax)：每年需繳付，約佔樓價的 0.7%。

三、 出售物業稅項

• 本地居民出售：若出售物業是自住主要居所 (Principal Residence)，如果單位有增值亦無需繳付資本增值稅 (Capital Gain Tax)。
• 非居民投資出售：增值稅的計算方式與溫哥華相同，請參考上文的資本增值稅計算示例。

四、  非居民出租收入

若非居民將物業用作投資或出租：

1.預扣稅 (Withholding Tax)：租務管理公司會為客人預先扣起租金總收入的 25% 作為預扣稅，並代交給加拿大稅務局 (CRA）。

2.報稅與退稅：每一年租務公司亦有責任為客人填寫 NR4 表格申報。當完成表格申報給稅局後，真正的應繳稅項，大概是租金的 5%。

3.退回多繳稅款：客人通常在先繳付預扣稅後，於每年三月左右收回多繳的稅款 (Tax Refund)。

溫哥華及多倫多空置稅注意事項

另外亦需要留意，溫哥華和多倫多均有空置稅 (Vacancy tax)。

• 溫哥華（大溫地區）：如果你的物業空置超過六個月 (183日)，須要繳付2% BC省投機空置稅(Speculation & Vacancy Tax) ，若物業在溫哥華市，另會加收3% 空置稅 (Empty Home tax) 
• 多倫多：單位如空置 6 個月(183日) 以上，將會被市政府徵收房屋空置稅，安省各市的房屋空置稅率各有不同，而多倫多市的房屋空置稅為 3%。

所以客人如以短租合約放租，建議租期要超過6個月或以上，才能夠避免空置稅。

加拿大總理卡尼在11月4日的聯邦預算案提到，由2025年度開始，除消1%聯邦空置稅 (Underused Housing Tax)，但受影響的業主仍須要呈報2022-2024年的物業狀況，有關詳情可向加拿大置業的專業團隊查詢。