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加拿大永久居民買樓首期成數多少？加拿大買樓須知：價錢、程序及費用
加拿大一直是港人熱門的海外置業國家之一。加拿大置業 Canada Estates 將為你詳細解析禁令下的加拿大買樓須知，提供有關加拿大買樓程序、費用、價錢，以至加拿大永久居民買樓首期成數等關鍵資訊，助你做足置業前準備，順利在加拿大覓得心儀物業。
加拿大買樓須知一：資格、限制與差異
在加拿大買樓，首要須知是釐清買家身份及相關限制。自2023年1月1日起，加拿大聯邦政府實施「海外買家禁令」，禁止非加拿大人直接或間接購買住宅物業。此禁令原定兩年，但現已宣布延長至2027年1月1日。[1]
外國人、非居民及居民的分別
在「海外買家禁令」仍然實施的情況下，身份釐定是能否買樓的關鍵因素：
1.居民 (Residents)：泛指加拿大公民 (Canadian Citizens) 及加拿大永久居民 (Permanent Residents, PR)。這些身份不受「海外買家禁令」限制，可自由購買住宅物業。
2.非居民 (Non-Residents)：擁有加拿大護照，但長年居住國外，一年中在加拿大停留不超過183天，並已切斷加拿大的主要居住聯繫（例如配偶與家眷並不在加拿大生活，且在當地沒有保留自住居所等），都被視為非居民。
3.外國人：泛指所有非持加拿大護照人士，包括遊客、大部分國際學生及部分臨時工人。在現行禁令下，這類人士除非符合豁免條件，否則暫時不能購買住宅物業。[1]
加拿大買樓須知二：加拿大永久居民買樓首期成數及貸款條件
釐清身份後，下一步就是計算預算。認識首期要求及按揭門檻，是規劃財務的關鍵。
加拿大永久居民買樓首期成數
- 樓價 $50萬或以下：最低首期為 5%。[2]
- 樓價 $50萬至 $99.9萬：首 $50萬的 5%（即 $25,000），剩餘部分支付 10%。[2]
- 例子： 買 $80萬樓，首期 = (50萬 x 5%) + (30萬 x 10%) = $55,000。
- 樓價 $100萬或以上：最低首期固定為 20%。[2]
若居民的首期低於 20%，必須強制購買「按揭違約保險」（Mortgage Default Insurance，如 CMHC）。 [2]以上是適用於加拿大居民的按揭成數，而非居民的最大按揭金額是 65%，所以最低首期為 35%。
銀行按揭批核條件
加拿大銀行在批核按揭時，主要考慮以下因素：
1.壓力測試：必須通過。申請人須證明有能力在「合約利率加 2%」或「5.25%」（以較高者為準）的利率下仍可負擔供款。[2]
2.收入證明：穩定的工作收入（T4、受僱信）及過去兩年的報稅紀錄（Notice of Assessment）。
3.信用紀錄：在加拿大的信用評分是關鍵，一般需680 分以上。
4.債務比例 (GDS/TDS)：房屋支出及總債務佔比收入不能過高。
利率方面，主要分為固定利率（Fixed Rate）和浮動利率（Variable Rate），年期通常為 1 至 5 年。不同銀行對於按揭批核條件有不同的考慮因素，詳情可以聯絡加拿大置業 Canada Estates了解更多。
另外，加拿大在 2026年1月1日開始會對投資物業按揭實施新規則，因為不能重複計算租金收入的關係，按揭條件難度將會增加。不過新例主要對房地產投資者有較大影響，對於首次或單個物業買家的影響不大。詳情可以聯絡加拿大置業 Canada Estates了解更多。
加拿大買樓價錢概覽
加拿大買樓價錢是準買家最關心的核心問題。不同省份、城市甚至社區（Neighbourhood）之間的樓價差異極大。加拿大買樓價錢因城市和物業類型而異。根據加拿大房地產協會（CREA）綜合數據，主要城市的樓價中位數（Benchmark Price）遠高於全國平均。[3]
熱門城市樓價中位數
在加拿大熱門的置業地區，如溫哥華及多倫多的平均樓價比起全國平均樓價高逾60%：
- 全國平均樓價: 約 $68萬加元 [3]
- 大溫哥華地區 (GVA): 約 $114萬加元 [3]
- 大多倫多地區 (GTA): 約 $96萬加元 [3]
物業類型與價格差異
1.獨立屋 (Detached)：價格最高，擁有完整業權 (Freehold)，私隱度高。在溫哥華和多倫多，市區獨立屋大多都須要 $150萬加元以上。
2.排屋 (Townhouse)：價格中等，適合多人家庭居住。連棟房屋可能涉及業權 (Freehold) 或共管 (Strata) 形式。
3.住宅大廈 (Condominium / Condo)：入場門檻最低，是新移民或投資者的熱門選擇。但須每月繳付管理費。
加拿大買樓程序簡介
加拿大買樓程序涉及嚴謹的法律框架，每一步均有清晰規範。這不僅是一項重大的財務決策，更是牽涉多方專業人士、環環相扣的法律流程。
買家必須清楚了解從最初的財務準備、睇樓、出價到最終成交的完整步驟。在這個過程中，地產代理、按揭專家、律師（或公證人）及驗樓師各自扮演著不可或缺的角色。清晰掌握加拿大買樓程序的每個關鍵步驟，是確保交易順利、避免風險的重要動作。
揀樓盤到簽約的流程概覽
1.尋找樓盤 (House Hunting)：透過地產代理篩選合適物業。
2.發出買賣協議 (Make an Offer)：經由代理草擬「買賣協議」(Agreement of Purchase and Sale)。
3.買賣協議條件 (Conditions)：買賣協議中通常包括「驗樓」、「貸款獲批」及審閱大廈文件等條件，在簽定買賣協議時，務必檢查清楚。
4.移除條件 (Subjects Removal)：在指定限期前（通常 5-10 個工作日）完成所有條件，稱為「Firmed Deal」。
5.律師收樓 (Closing)：律師負責審核業權、處理款項，並在收樓日（Closing Day）完成註冊。
聘請地產代理與律師的重要性
- 地產代理：買家代理代表買方利益，負責提供專業意見、尋找樓盤及進行買樓價錢談判。在加拿大，買家代理的佣金通常由賣家支付。
- 律師：在加拿大買樓必須聘請律師（或公證人）。他們負責處理所有法律文件、業權調查及確保交易合法完成。
加拿大買樓費用一覽
除了首期，準備充足的成交雜費非常重要，建議預留樓價的 5% – 7%。
土地轉讓稅 (Land Transfer Tax, LTT)
此為省級稅項（部分城市如多倫多會額外徵收市級 LTT）。稅率按樓價遞增，有關詳細稅階，讀者可參考下表︰[4][5]
安大略省及卑詩省的土地轉讓稅詳細稅率：
| 省份 | 課稅金額分段（加元） | 稅率 |
| 安大略省 | 首$55,000 | 0.5% |
| $55,000.01 – $250,000 | 1% | |
| $250,000.01 – $400,000 | 1.5% | |
| $400,000.01 – $2,000,000 | 2% | |
| 超過$2,000,000 | 2.5% | |
| 卑詩省 | 首$200,000 | 1% |
| $200,000.01 – $2,000,000 | 2% | |
| $2,000,000.01 – $3,000,000 | 3% | |
| 超過 $3,000,000（住宅） | 5% |
另外，若是在多倫多市買樓，當地市政府還要額外收取市級土地轉讓稅 (MLTT)：[6]
| 課稅金額分段（加元） | 稅率 |
| 首$55,000 | 0.5% |
| $55,000.01 – $250,000 | 1% |
| $250,000.01 – $400,000 | 1.5% |
| $400,000.01 – $2,000,000 | 2% |
| $2,000,000.01 – $3,000,000 | 2.5% |
| $3,000,000.01 – $4,000,000 | 3% |
| $4,000,000.01 – $5,000,000 | 4.5% |
| $5,000,000.01 – $10,000,000 | 5,5% |
| $10,000,000.01 – $20,000,000 | 6.5% |
| 超過$20,000,000 | 7.5% |
普遍自住或投資買家，大多會選擇2,000,000 加幣以下的物業，所以我們一般會建議買家預留樓價的2% 作為土地轉讓稅的預算。而首次置業的居民若符合有關條件，可獲部分豁免，想了解豁免條件，可以聯絡加拿大置業 Canada Estates了解更多。
新樓或樓花的銷售稅 (GST/HST)
如購買新樓或樓花，除了土地轉讓稅外，加拿大買樓費用還包括銷售稅。
安大略省：大多數發展商的樓價已包含13%HST (5% 聯邦政府銷售稅 + 8% 安省銷售稅)，通常無須額外繳付，若符合特定條件，100萬以下物業現時不須要付5% 聯邦政府銷售稅。
卑詩省：須支付5% GST，若符合特定條件，100萬以下物業現時不須要付 GST。
律師費、驗樓費等雜費
律師費約 $1,500 至 $3,000 加元不等，包括律師服務費及業權調查、註冊等雜費；驗樓費則不是必須，但建議進行以保障自己的權益，一般費用為$400 至 $900 加元，視乎物業大小和類型。
恆常樓宇支出
無論是收樓自住還是放租，業主須每半年繳付物業稅(Property Tax)，亦即是差餉。物業稅每年都會調整，稅率大約是樓價的0.7%。此外，業主每月還須付供樓費用(如適用)，管理費及樓宇保險費這些常見的恆常樓宇支出。
聯絡加拿大置業Canada Estates 助你解決置業種種煩惱
無論剛開始研究加拿大買樓價錢，還是買樓程序，加拿大置業 Canada Estates 都能提供專業協助。我們團隊了各項加拿大買樓須知，能為你清晰拆解所有加拿大買樓費用，分析加拿大永久居民買樓首期的最佳方案。歡迎立即諮詢，為你的加拿大置業之路做好準備。
常見問題
可以。根據現行修訂，持有有效工作簽證 (Work Permit) 的人士，只要簽約時工簽有效期剩餘 183 天或以上，且未在加拿大擁有其他住宅物業，即獲豁免於海外買家禁令，可合法置業。但必須留意，豁免禁令並不等於豁免稅項。在未取得永久居民身份前仍會被視為海外買家，成交時很大機會須繳付高昂的海外買家稅（視乎省份而定），買家務必將此開支納入考量。
俗稱「Closing Costs」的加拿大買樓費用，主要包括：物業/土地轉讓稅 (PTT/LTT)、律師費。若購買新樓，則涉及 GST/HST。值得留意的是，多倫多地區的新樓盤，一般已包含 13% HST。整體預算上，建議預留樓價 5%-7% 以備不時之需。
主要還有3種持續支出︰物業稅、房屋保險（若你有按揭，銀行會強制要求你購買）及管理費 (適用於購買Condo及 Townhouse 類別)
必須繳付「資產增值稅」(Capital Gains Tax)，但具體稅務責任視乎身份而定。
當地居民若符合「主要居所」(Principal Residence) 條件，賣樓利潤可獲豁免。然而，對於身在海外的非居民而言，由於無法以主要居所條款受惠，賣樓所賺取的利潤均須繳稅︰在賣樓所得的利潤中，扣除必要開支後，再從純利的50%，抽起當中的25%作為預繳稅。稅局會於完稅後，退還多出款項，需時約3-6個月不等，有關詳情可以聯絡加拿大置業 Canada Estates了解更多。
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參考資料：
- Government of Canada – Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act
- Government of Canada – How much you need for a down payment
- CREA – National Price Map
- Government of Ontario – Calculation Land Transfer Tax
- Government of British Columbia – Property Transfer Tax
- City of Toronto – Municipal Land Transfer Tax & Municipal Non-Resident Speculation Tax Rates & Fees
7.Government of Canada – GST relief for first-time home buyers on new homes valued up to $1.5 million
8. Government of British Columbia – Newly built home exemption