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加拿大永久居民買樓首期成數多少？加拿大買樓須知：價錢、程序及費用

加拿大一直是港人熱門的海外置業國家之一。加拿大置業 Canada Estates 將為你詳細解析禁令下的加拿大買樓須知，提供有關加拿大買樓程序、費用、價錢，以至加拿大永久居民買樓首期成數等關鍵資訊，助你做足置業前準備，順利在加拿大覓得心儀物業。

置業指南

 

 

加拿大買樓須知一：資格、限制與差異

在加拿大買樓，首要須知是釐清買家身份及相關限制。自2023年1月1日起，加拿大聯邦政府實施「海外買家禁令」，禁止非加拿大人直接或間接購買住宅物業。此禁令原定兩年，但現已宣布延長至2027年1月1日。[1]

 

外國人、非居民及居民的分別

在「海外買家禁令」仍然實施的情況下，身份釐定是能否買樓的關鍵因素：

1.居民 (Residents)：泛指加拿大公民及加拿大永久居民（Permanent Residents, PR）。這些身份不受「海外買家禁令」限制，可自由購買住宅物業。

2.非居民 (Non-Residents)：擁有加拿大護照但長年居住國外（一年停留少於 183 天），並已切斷主要居住聯繫人士，會被視為非居民，在稅務處理上與居民有所不同。

3.外國人：泛指所有非持加拿大護照人士。在現行禁令下，這類人士除非符合豁免條件，否則暫時不能購買住宅物業。[1]

 

 

加拿大買樓須知二：加拿大永久居民買樓首期成數、按揭門檻及置業福利

在財務規劃上，首期比例（Down Payment）直接影響你的貸款額度與保費支出。了解首期要求及按揭門檻，是置業的重要一步。

加拿大永久居民買樓首期成數

根據加拿大現行法規，PR 買家的最低首期要求如下表：

 

物業成交價（加元） 最低首期比例（Down Payment） 計算示例
$50萬或以下 5% 買$40萬樓，首期為 $20,000
$50萬至 $99.9萬 首 $50萬的 5% + 餘額的 10% 買$80萬樓，首期 = $25,000 + $30,000 = $55,000
$100萬或以上 20% 買$120萬樓，首期為 $240,000

 

若居民的首期低於 20%，必須強制購買「按揭違約保險」（Mortgage Default Insurance，如 CMHC）。 [2]這類保費通常介乎貸款額的 0.6% 至 4.5% 不等，可直接計入按揭總額中分期償還。而非居民的最低首期要求通常為 35%。

 

 

2026 年加拿大銀行監理機構（OSFI）按揭新標準

從 2026 年 1 月 1 日起，加拿大銀行監理機構（OSFI）實施了更嚴格的按揭分類：

  • 禁止收入重疊：申請人不能再將同一份薪金或租金收入，同時用於支持多個物業的按揭申請。
  • 收入產生型住宅物業（IPRRE）嚴格審核：若租金收入佔你總收入 50% 以上，銀行會將其歸類為高風險類別，要求更高的利率或更低成數。
  • 壓力測試依舊：申請人須證明在「合約利率加 2%」或「5.25%」（以較高者為準）下仍具備供款能力。

詳情可以聯絡加拿大置業 Canada Estates了解更多。

 

加拿大置業福利

持有 PR 身份的港人可善用以下稅務帳戶，減輕首期壓力：

  • 首次置業免稅儲蓄帳戶（FHSA）：這是一個集合了 RRSP 扣稅功能與 TFSA 免稅取款優點的帳戶。每人每年可存入 $8,000（上限 $40,000），供款可抵扣入息稅，且取款買樓時無需繳稅。
  • 購屋者計劃（HBP）：2026 年最新政策允許首次置業人士從 RRSP 中免稅提取高達 $60,000 加元，作為物業交易的首期，資金須在 15 年內分期還款回帳戶。

 

 

加拿大買樓價錢概覽

加拿大買樓價錢因省份及物業類型而異。根據加拿大房地產協會（CREA）綜合數據，主要城市的樓價中位數（Benchmark Price）遠高於全國平均。[3]大溫哥華與大多倫多地區依然是房價最高的區域：

熱門城市樓價中位數

在加拿大熱門的置業地區，如溫哥華及多倫多的平均樓價比起全國平均樓價高逾60%：

  • 全國平均樓價: 約 $68萬加元 [3]
  • 大溫哥華地區 (GVA): 約 $114萬加元 [3]
  • 大多倫多地區 (GTA): 約 $96萬加元 [3]

 

物業類型價格差異

1.獨立屋 (Detached)：價格最高，擁有完整業權 (Freehold)。在溫哥華和多倫多，市區獨立屋大多都須要 $150萬加元以上。

2.排屋 (Townhouse)：價格中等，適合多人家庭居住。連棟房屋可能涉及業權 (Freehold) 或共管 (Strata) 形式。

3.住宅大廈 (Condominium / Condo)：入場門檻最低，是新移民或投資者的熱門選擇。

 

加拿大買樓雜頂費用一覽

除了準備首期，預留樓價的 5% – 7% 作為成交雜費是較穩健的做法。

土地轉讓稅 (Land Transfer Tax, LTT)

此為省級稅項（部分城市如多倫多會額外徵收市級 LTT）。安大略省及卑詩省的基本稅率按樓價遞增，讀者可參考下表︰[4][5] 

省份 課稅金額分段（加元） 稅率
安大略省 首$55,000 0.5%
$55,000.01 – $250,000 1%
$250,000.01 – $400,000 1.5%
$400,000.01 – $2,000,000 2%
超過$2,000,000 2.5%
卑詩省 首$200,000 1%
$200,000.01 – $2,000,000 2%
$2,000,000.01 – $3,000,000 3%
超過 $3,000,000（住宅） 5%

 

另外，若是在多倫多市買樓，市政府會額外收取市級土地轉讓稅（MLTT）：[6]

 

課稅金額分段（加元） 稅率
首$55,000 0.5%
$55,000.01 – $250,000 1%
$250,000.01 – $400,000 1.5%
$400,000.01 – $2,000,000 2%
$2,000,000.01 – $3,000,000 2.5%
$3,000,000.01 – $4,000,000 3%
$4,000,000.01 – $5,000,000 4.5%
$5,000,000.01 – $10,000,000 5,5%
$10,000,000.01 – $20,000,000 6.5%
超過$20,000,000 7.5%

 

普遍自住或投資買家，大多會選擇 2 百萬加幣以下的物業，所以我們一般會建議買家預留樓價的2% 作為土地轉讓稅的預算。而首次置業的居民若符合有關條件，可獲部分豁免，歡迎聯絡加拿大置業 Canada Estates了解更多。

 

新樓或樓花的銷售稅 (GST/HST)

如購買新樓或樓花，除了土地轉讓稅外，加拿大買樓費用還包括銷售稅。

安大略省：大多數發展商的樓價已包含13%HST (5% 聯邦政府銷售稅 + 8% 安省銷售稅)，通常無須額外繳付，若符合特定條件，100萬以下物業現時不須要付5% 聯邦政府銷售稅。
卑詩省：須支付5% GST，若符合特定條件，100萬以下物業現時不須要付 GST。

其他雜費與恆常支出

  • 律師費： 約 $1,500 – $3,000 加元，負責業權調查與註冊。
  • 驗樓費： 約 $400 – $900 加元，建議買舊樓必備。
  • 養樓成本： 物業稅（約樓價 0.7%）、房屋保險及 Condo 管理費。

 

加拿大買樓程序簡介

加拿大買樓程序涉及嚴謹的法律框架，買家必須清楚了解從最初的財務準備、睇樓、出價到最終成交的完整步驟。在這個過程中，地產代理、按揭專家、律師（或公證人）及驗樓師均扮演著不可或缺的角色。掌握加拿大買樓的關鍵程序，以確保交易順利：

  1. 尋找樓盤（House Hunting）：透過專業地產代理篩選合適社區與物業類型。
  2. 發出買賣協議（Make an Offer）：經由代理草擬「買賣協議」（Agreement of Purchase and Sale）。
  3. 設定買賣條件（Conditions）：買賣協議中通常包括「驗樓」、「貸款獲批」及審閱大廈文件等條件，在簽定買賣協議時，務必檢查清楚。
  4. 移除條件（Subjects Removal）：通常在簽約後 5-10 個工作日內完成，此後合約正式生效（Firmed Deal）。
  5. 律師收樓（Closing）：律師負責審核業權、處理款項，並在收樓日（Closing Day）完成註冊，領取鑰匙入伙。

 

聯絡加拿大置業Canada Estates 助你解決置業種種煩惱

掌握最新的加拿大買樓須知、價錢及法律限制，對於規劃加國置業非常重要。加拿大置業 Canada Estates 的專業團隊致力為你提供全方位支援，為你拆解加拿大買樓程序、費用預算，以及分析加拿大永久居民買樓首期的最佳方案。歡迎立即諮詢，為你的加拿大置業之路做好準備。

 

常見問題

1. 持有工作簽證（如 Stream B）可以買樓嗎？

可以。只要工作簽證（Work Permit）有效期在簽約時剩餘 183 天或以上，且在加國未擁有其他住宅物業，即可獲豁免於禁令。但需注意，在取得 PR 前，成交時可能仍需繳付高昂的「海外買家稅」（NRST），建議先諮詢專業稅務意見。

2. 加拿大買樓除首期外，還要支付哪些附加費用？

建議額外預留樓價的 5% 至 7% 作為成交費用（Closing Costs）。這包括土地轉讓稅、律師費、驗樓費及首年保險。若購買新樓且非首置，還需考慮 GST 支出。

3. 買樓後，除了供樓，還有什麼持續的養樓成本？

主要還有3種持續支出︰物業稅、房屋保險及管理費 (適用於購買Condo及 Townhouse 類別)。

4. 將來賣出物業時需要繳付資產增值稅嗎？

這取決於物業用途及你的稅務居民身份。 若該物業是你的「主要居所」(Principal Residence)，居民賣樓利潤通常可獲豁免。但若是投資用途或非稅務居民，利潤的一半 (50%) 需納入個人入息課稅。有關詳情可以聯絡加拿大置業 Canada Estates了解更多。

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參考資料：

  1. Government of Canada – Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act
  2. Government of Canada – How much you need for a down payment
  3. CREA – National Price Map
  4. Government of Ontario – Calculation Land Transfer Tax
  5. Government of British Columbia – Property Transfer Tax
  6. City of Toronto – Municipal Land Transfer Tax & Municipal Non-Resident Speculation Tax Rates & Fees

7.Government of Canada – GST relief for first-time home buyers on new homes valued up to $1.5 million

8. Government of British Columbia – Newly built home exemption